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世田谷区の桃太郎 桃野芳文Webサイトです
2022-04-12

自分の土地に自分の建物を建てるのだからと、好き勝手にできるわけではありません。高さ、容積率、建蔽率など様々な決まりを守る必要があります。

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世田谷区議会議員、桃野芳文です。

本日のブログは昨日の世田谷区都市計画審議会より。

都市計画審議会とは。以下世田谷区のサイトより引用。

都市計画は都市の将来の姿を決定するものであり、住民の生活に大きな影響を及ぼします。このため、都市計画を決定するときは、行政機関だけで判断するのではなく、学識経験者や区市町村の議会の議員、関係行政機関の職員、区市町村の住民などから構成される都市計画審議会の調査審議を経て決定することとなっています

桃野はこの都市計画審議会の委員を務めております。

 昨日の報告事項の一つに「長期優良住宅の普及に関する法律の一部改正等に伴う高度地区の変更について」がありました。法律に基づき長期優良住宅と認定された建物の容積率が緩和されることになりそうです(現在はまだ高度地区変更(案)の段階)。

建築物を建てる際、自分の土地に自分の建物を建てるのだからと、好き勝手にできるわけではありません。高さ、容積率、建蔽率、周囲との調和など、法律や条例などによる様々な決まりを守る必要があります。

例えば、建築物の高さ。

世田谷区では、区内で各高度地区を定め建築物の高さを制限しています。同じ世田谷区でも「建築物の高さは、15mとする」としている地区もあれば「建築物の高さは、45m以下とする」地区もあります。

大まかに言えば、大きな駅前の周辺、繁華な街並みの中では大きなビルが建ち、閑静な住宅街では2階建程度の建築物までしか建てられない、そんなイメージ。

一方、マンションを建築する際、建築物の高さに関する制限が緩和される場合があります。これは総合設計許可制度というのですが、一定の敷地面積を有し、公開空地の確保や外壁後退など、市街地環境の整備改善に資する建築計画について、容積率、高さが緩和されるというもの。

マンションの周囲に、公園のような緑あふれる部分があって、そこは周囲の人が自由に歩行できる空間になってることがありますよね。あのような空間を作る場合は、原則的な高さ制限以上に、マンションを上に伸ばすことができる。簡単に示すとそのような仕組みです。

上記のような高さ制限の緩和の他「マンション建替法容積率許可制度」というものあります。これは耐震性不足の老朽マンションの建て替えを促進するための制度で、一定の敷地面積を有し、市街地環境の整備改善に資するものについて容積率を緩和できる制度。この制度を活用するための高さ制限の緩和です。

この2つの「高さ制限の緩和」に加えて、新たな仕組みが「長期優良住宅の普及に関する法律の一部改正等に伴う高度地区の変更」ということになります。

こちらの制度は、耐震性、省エネルギー性、バリアフリー性など、国が示す基準に沿って「長期優良住宅の認定」を受けた建築物が、一定の公開空地の確保などの条件を満たした場合に、容積率の緩和、高さ制限の緩和を受けることができるというもの。国が「従来のスクラップ&ビルド型の社会からストック活用型の社会への転換」を目的として作った制度です。

総合設計許可制度、マンション建替法容積率許可制度、今後都市計画変更となる見込みの「長期優良住宅の普及に関する法律の一部改正等に伴う高度地区の変更」と、それぞれ細部で緩和の条件が違います。

今後、マンションを建てる側からすれば、どの制度を使って容積率の緩和、高さ制限の緩和を受けるのが良いのか、選択肢が増えることになります。(※長期優良住宅〜は、まだ案の段階)

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